Распоряжение общим имуществом управляющей организацией


Вопрос:

Управляющая компания в жилом доме произвела демонтаж нескольких радиаторов и светильников на лестничной площадке в подъезде. Имела ли право на это управляющая компания без согласования с собственниками помещений, находившихся в этом подъезде? Так как на основании Жилищного кодекса РФ все имущество (оборудование), находящееся на чердаках, подвалах, подъездах, является общим, и жильцы платят за его обслуживание.

 

Ответ:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Исходя из данного определения и существа отношений обязательным условием договора управления многоквартирным домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом. С учетом же особой специфики объекта управления зачастую возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом.

Согласно пунктам 2, 39 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденныхпостановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором и отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств. В своей деятельности управляющие компании должны руководствоваться постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ и по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом "д"пункта 2 и пункта 5 Правил в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.) (см. определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 N КАС09-547). Таким образом, радиаторы и светильники на лестничной площадке в подъезде относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. А принятие решения о реконструкции (также как о текущем и капитальном ремонте) должно осуществляться на общем собрании собственников (пункт 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

Следовательно, если управляющая компания не была наделена данными полномочиями в силу договора управления, и поскольку демонтаж радиаторов и светильников привел к уменьшению общего имущества и был произведен без согласия собственников, то управляющая компания должна возместить собственникам убытки (статьи 15, 393 Гражданского кодекса РФ). Для взыскания убытков необходимо доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, размер убытков.

Однако демонтаж радиаторов мог быть произведен в связи с аварией и требовал незамедлительного устранения ее последствий. Тогда согласие собственников могло быть и не получено. Таким образом, если выполнение определенных (неотложных) работ, причем как текущего, так и капитального характера, продиктовано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, в этом случае судьи обяжут собственников помещений компенсировать ей понесенные расходы, связанные с выполнением таких работ (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).


 

Удаление страницы

Вы уверены, что хотите удалить страницу "Распоряжение общим имуществом управляющей организацией"?