Перепланировка нежилого помещения


Вопрос: 

Раньше было офисное здание, сейчас планируется перепланировка в подобие гостиничного комплекса с размещением санузлов, душевых кабин, раковин. Какие требования к размещению санузлов в гостиничном комплексе? С кем необходимо согласовывать размещение? Какие санкции могут быть? 

Ответ:

Перепланировка и переустройство нежилого здания требует разработки и согласование проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений.

Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений.

Проект перепланировки должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск от саморегулируемой организации на соответствующие виды проектных работ.

Согласование разработанного Проекта с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):

Санэпидемстанция (Роспотребнадзор).

Управление государственной противопожарной службы.

Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ) или эксплуатирующая организация.

Архитектурно-планировочное управление.

Мосгосэкспертиза (при необходимости).

Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

Внесение изменений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), связанных с произведенной перепланировкой, с получением нового Свидетельства о собственности.

В случае аварии из- за самовольной перепланировки ответственность полностью ложится на плечи собственника здания, а при согласованной перепланировке она распространяется на проектную организацию и строительную компанию.

Обоснование:

Перепланировка (переустройство) - это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Законодательство не содержит специального порядка согласования перепланировки (переустройства) нежилых зданий и помещений. В данном случае можно применить предусмотренную ст. 6 ГК РФ аналогию закона: в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В отличие от перепланировки, переоборудование нежилого помещения связано с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением помещения дополнительным оборудованием и внесением изменений в существующую схему инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов). В случае переустройства нежилого помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта.

После произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения необходимо внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Ведение ЕГРП (и внесение в него изменений) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.

Согласно п. 76 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, при внесении в ЕГРП изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, регистратору рекомендуется истребовать у заявителя документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений.

Таким образом, в территориальный орган Росреестра в целях внесения изменений в ЕГРП после переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения необходимо представить документы.

Если нежилое помещение, подвергающееся перепланировке, расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то процесс согласования завершается получением Решения префектуры округа о разрешении переустройства и контролируется должностными лицами Префектуры округа

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.           

Согласно п.6.2.2 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (далее СП 160.1325800.2014) санузлы апартаментов допускается проектировать совмещенными, независимо от числа жилых комнат.

Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная. Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов) (п.6.2.5 СП 160.1325800.2014).

Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование (п.6.2.6 СП 160.1325800.2014).

Высоту прихожих, коридоров и санузлов гостиничных номеров следует принимать не менее 2,1 м, жилых комнат - не менее 2,5 м. Ширину жилых комнат следует принимать не менее 2,4 м, ширину прихожих - не менее 1,05 м. (п.6.2.8 СП 160.1325800.2014).



Удаление страницы

Вы уверены, что хотите удалить страницу "Перепланировка нежилого помещения"?