Какая документация должна быть передана при смене управляющей компаниив многоквартирном доме

Вопрос:

Какая документация должна быть передана при смене управляющей компаниив многоквартирном доме

Ответ:

Согласно п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416). 

При прекращении договора управления многоквартирным домом (далее - МКД) на управляющую организацию возлагается обязанность передать вновь выбранной управляющей организации ((ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ):      

- техническую документацию на МКД;     

- иные связанные с управлением таким домом документы.

Указанные документы подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.20016 N 491 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2016 N 491) (п. 20 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

Согласно п. 24 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.20016 N 491) Техническая документация на МКД включает в себя:

- Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.

Жилищный фонд подлежит государственному учету путем проведения технического учета жилищного фонда: (технической инвентаризации и технической паспортизации (с оформлением технических паспортов) в порядке, установленном Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Минстрой РФ) (ч.ч.4, 5 ст.19 ЖК РФ, п. 5.2.47 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038)).  

Согласно п.3 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (далее - Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301). Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро .

Согалсно п.1.2 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция, утвержденная Приказом Минстроя России от 04.08.1998 N 37)). На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело.

В инвентарном деле на домовладение (здание) хранятся документы (п.п.3.46, 8.11, Инструкции, утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.1998 N 37):      

- технический паспорт на домовладение (здание);     

- план земельного участка;     

- поэтажный план здания;   

- экспликация к поэтажному плану.

Документами технического учета жилищного фонда, содержащими сведения о состоянии общего имущества МКД, являются:     

- технический паспорт на МКД;     

- поэтажные планы     

- экспликации к поэтажным планам.

Согласно п.14 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301). Документы технического учета жилого фонда хранятся в архиве БТИ в инвентарных делах, а также в объединенном архиве Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Для восстановления указанных документов управляющей организации необходимо обратиться в БТИ: организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

- Документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки:

а) сопроводительные документы на прибор учета (паспорт прибора учета) (ст. 9, ч.4 ст.12 Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений" (далее - Федеральный закон от 26.06.2008 N 102-ФЗ));

б) свидетельство о поверке прибора учета (ч. 4 ст. 13 Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ).

в) технические условия на проектирование узла учета и проектная документация на оборудование узла учета (п. 28 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776), п.п.39, 41, 44 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1034 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1034));

г) акт допуска узла учета к эксплуатации (п.п. 36, 42 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776, п.67 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1034, п.154 Основных положений функционирования розничных рынков эклектической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442).  

д) акт периодической проверки узла учета тепловой энергии на границе раздела смежных тепловых сетей (п.73 Правил, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1034).

Запросить сведения о поверке можно в (ч.ч.2, 4, 6 ст.13, ч.2 ст. 20, пп.6 п.4 ст. 21 Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ, п.7 Порядка проведения поверки средств измерений, требования к знаку поверки и содержанию свидетельства о поверке, утвержденного Приказом Минпромторга России от 02.07.2015 N 1815, п.3 Порядка создания и ведения Федерального информационного фонда по обеспечению единства измерений, передачи сведений в него, утвержденного Приказом Минпромторга России от 20.08.2013 N 1328, п. 12 Административного регламента предоставления Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии государственной услуги по предоставлению документов и сведений, содержащихся в Федеральном информационном фонде по обеспечению единства измерений, утвержденного Приказом Минпромторга России от 25.06.2014 N 1213):  

- управление метрологии Росстандарта;      

- Федеральном государственном унитарном предприятии "Всероссийский научно-исследовательский институт метрологической службы";     

- специализированной организации, осуществлявшей поверку.

Согласно п. 29, 39 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776). Технические условия, копии актов допуска (ввода) в эксплуатацию, акты проверки приборов учета при их утрате могут быть запрошены управляющей организацией у ресурсоснабжающей организации.

Проектная документация на установку приборов учета может быть восстановлена силами управляющей организации (в том числе с привлечением подрядной организации) либо запрошена управляющей организацией у:

- организации, выполнившей проектную документацию;      

- ресурсоснабжающей организации.

Также документами на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета, содержащими сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, являются договоры на выполнение работ по ремонту приборов учета с аккредитованными организациями, акты и иные приложения к ним. Указанные документы при их утрате могут быть запрошены у подрядных организаций.

- Документы, содержащие информацию об оснащении помещений в МКД индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний.

Информация содержится в (п.п.80, 81.6, 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

- заявках потребителей на ввод приборов учета в эксплуатацию (с приложением копии паспорта прибора учета и свидетельства о поверке);

- актах ввода в эксплуатацию приборов учета;

- актах проверки приборов учета.

Копии указанных документов могут быть запрошены управляющей организацией у потребителей.

- Документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД.

При утрате указанных документов управляющая организация может обратиться к подрядной организации, выполнявшей соответствующие работы.

Выполнение работ (оказание услуг) по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг (п. 55 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410).

Также передаче подлежат заключения по результатам технического диагностирования внутридомового газового оборудования со всеми приложениями (п.п.23 Правил проведения технического диагностирования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утвержденных Приказом Ростехнадзора от 17.12.2013 N 613).

Указанные документы могут быть запрошены у специализированной организации, с которой заключен договор.

Копии документов, утвержденных решениями общих собраний (например, сметы) могут быть запрошены в государственной жилищной инспекции либо в месте, которое определено для хранения копий протоколов общих собраний (ст. 46 ЖК РФ):

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются также в актах, составляемых по форме, установленной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Такие акты являются частью технической документации на МКД (п. 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)).

Копии указанных актов могут быть запрошены в Совете МКД (п.4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

5. Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиями.

К указанным документам относятся, прежде всего, акты, составляемые по результатам осмотров общего имущества МКД (п.13.1, 14 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Также передаче подлежат:

- акты на испытания систем отопления и теплоснабжения манометрические, гидростатические (Приложение В СП 73.13330.2016 Внутренние санитарно-технические системы зданий, Приложение Б к СП 347.1325800.2017 Внутренние системы отопления, горячего и холодного водоснабжения. Правила эксплуатации);

- акты о проведении продувки (промывки) трубопроводов (Приложение 3 к СНиП 3.05.03-85."Тепловые сети" (зарегистрирован как СП 74.13330.2011) (далее - СП 74.13330.2011), акт о проведении протяжки компенсаторов (Приложение 1 к СП 74.13330.2011);

- акты о проведении проверки трубопроводов на прочность и герметичность (Приложение 2 к СП 74.13330.2011).  

В отношении электроустановок МКД должны передаваться акты (п. 1.8.1 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6 (далее - Правила, утвержденные Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6)):      

- приемки скрытых работ;     

- испытаний и наладки электрооборудования;      

- приемки электроустановок в эксплуатацию .

Передаются (п.2.6.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170)):

- акты на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;     

- акты технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;     

- акты о готовности к зиме;     

- акты на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

- Журнал осмотра.

Под журналом осмотра понимается документ по учету технического состояния МКД (п.14 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Документом по учету технического состояния многоквартирного дома является журнал по эксплуатации (ч.ч.5, 6 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), п. 5.5.3, Приложение Б к СП 372.1325800.2018 Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации).

Журнал может быть восстановлен управляющей организацией самостоятельно на основании имеющихся сведений об эксплуатации общего имущества МКД.

- Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду.

Паспорта готовности к отопительному периоду и акты проверок готовности к отопительному периоду могут быть запрошены в органе местного самоуправления (п.п.2, 7, 9 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103).

- Инструкция по эксплуатации МКД по форме, утвержденной Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома" (только для МКД, введенных в эксплуатацию после 23.11.2007) (п. 2 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 (далее - Положение, утвержденное Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45).

Копию инструкции можно запросить в муниципальном архиве городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД (п. 25 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.20016 N 491):

В состав "иных документов, связанных с управлением МКД", подлежащих передаче при смене управляющей организации, включаются (п. 26 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.20016 N 491):

1. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) (п.24.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).  

Указанный документ может быть запрошен в управлении Росреестра (п.5.1.3 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (далее - Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457) , ч.1 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, п. 3 Приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968" (далее - Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378)).

Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968.

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

Указанный документ может быть запрошен в управлении Росреестра (п.5.1.3 Положения утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, ч.1 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968.

3. Копия градостроительного плана земельного участка, заверенная уполномоченным органом местного самоуправления (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 14.07.2011) (ст. 57.3 ГрК РФ).

Указанный документ может быть запрошен в органе местного самоуправления (ч.6 ст.57.3 ГрК РФ).

4. Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).

К документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иного обременения относятся (ст.ст. 274, 277 Гражданского кодекса РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ).      

- договор об установлении такого обременения;     

- акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении сервитута.

Заверенный организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества план с отмеченной сферой действия и границей сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута) - это выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок (п. 2 Приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378).

Указанные документы может быть запрошены в управлении Росреестра (п.5.1.3 Положения утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, ч.1 ст.62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968.

5. Проектная документация (копия проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД (при наличии).

При отсутствии может быть запрошена в государственном архиве или управление архитектуры органа местного самоуправления.

6. Реестр собственников помещений в МКД (ч.3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Может быть восстановлен управляющей организацией, в том числе с использованием информации о зарегистрированных правах, запрошенной в управлении Росреестра.

7. Договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Копии таких договоров могут быть запрошены у лиц, с которыми они заключены.

Если договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД доме зарегистрированы в Росреестре, копия такого договора может быть запрошена в управлении Росреестра.

8. Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД.

Оригиналы подлежат передаче только, если они находились на хранении управляющей организации в силу норм ст.46 ЖК РФ.

9. Иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (при наличии соответствующего решения). Если такое решение принималось общим собранием, передаче подлежат документы согласно списку, утвержденному протоколом общего собрания.

В составе технической документации также передаются (при наличии) (п.п. 1.5.1, 1.5.2 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

В составе технической документации н МКД передаче подлежат также документация на электроустановки МКД (п. 1.8.1 Правил, утвержденных Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6):

- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и подземными электротехническими коммуникациями;

- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями;

- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки электрооборудования, приемки электроустановок в эксплуатацию;

- исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений;

- акты разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и Потребителем;

-технические паспорта основного электрооборудования, сертификаты на оборудование и материалы, подлежащие обязательной сертификации;

- производственные инструкции по эксплуатации электроустановок.

Примерный перечень эксплуатационной документации на тепловые энергоустановки приведен в Приложение N 4 к Правилам технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 N 115.

При определении состава технической документации на системы отопления, водоснабжения и канализации реомендуем руководствоваться перечнем документов, содержащимся в п.п. 6.3.1, 6.3.3 - 6.3.5, 6.3.7, 6.3.8 СП 347.1325800.2017 Внутренние системы отопления, горячего и холодного водоснабжения. Правила эксплуатации.

Состав технической документации на системы кондиционирования воздуха и вентиляции приведен в п. п.14.2, 14.3, 14.6, 14.8, 14.13 СП 336.1325800.2017 Системы вентиляции и кондиционирования воздуха. Правила эксплуатации.

Также следует учесть, что в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД по договору, заключенному управляющей организацией, передаче новой управляющей организации подлежит исполнительная документация, предусмотренная РД-11-02-2006 Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (далее - РД-11-02-2006) (абзац третий п.4, п.3 РД-11-02-2006).

К исполнительной документации, оформляемой в процессе капитального ремонта относятся (п.5 РД-11-02-2006):

- акты освидетельствования скрытых работ;

- акты освидетельствования ответственных конструкций.

- акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического

- комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ;

- исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно-технического обеспечения;

- акты испытания и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения;

- результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля;

- документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий);

- иные документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений.

- выданные уполномоченными органами исполнительной власти предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации МКД нарушений;

- акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний;

- рекомендации органа местного самоуправления, направленные в соответствии с частью 11 статьи 55.24 ГрК РФ.