Разрешение на пристрой к многоквартирному дому


Вопрос:

В многоквартирном доме к квартире, расположенной на 1 этаже здания пристроено 2 комнаты на территории земли, принадлежащей собственникам помещений, и 1 комната на территории земли муниципалитета. Разрешительных документов хозяева не показывают. Каковы должны были быть действия хозяев пристройки, для получения надлежащего разрешения. И как теперь управляющей компании быть в этой ситуации - признавать незаконной через суд? Или ждать сбора необходимых документов от хозяев?

 

Ответ:

При отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Также, собственнику пристроя необходимо согласовать его возведение с собственниками помещений в многоквартирном доме (получить их согласие, выраженное в соответствующем решении общего собрания), а также заключить договор аренды либо купли-продажи земельного участка, использованного для возведения пристроя.

Поскольку организация, управляющая общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не является собственником незаконно занятого земельного участка, она не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.

 

Обоснование:

В рассматриваемом случае, собственнику при отсутствии разрешительных документов на строительства пристроя к многоквартирному дому необходимо осуществить согласование произведенной перепланировки в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В силу п. 1 ст. 26 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Данное решение является, на основании п. п. 5, 6 ст. 26 ЖК РФ основанием для перепланировки. В соответствии сп. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при его отсутствии.

Таким образом, в данном случае при отсутствии разрешительного документа, налицо самовольная перепланировка жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ, собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следовательно, при отсутствии разрешительных документов на перепланировку жилого помещения его собственник обязан либо привести жилое помещение в прежнее состояние (т.е. снести пристроенные комнаты), либо обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Кроме того, поскольку пристрой был возведен на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а также земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику пристроя необходимо согласовать свои действия с указанными лицами.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу подп. "е" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В рассматриваемом случае, собственник помещения в многоквартирном доме осуществил строительство пристроя к дому, заняв часть участка, входящего в состав общего имущества.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, для того, чтобы разместить на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо заручиться соответствующим решением общего собрания собственников. В противном случае, собственники вправе потребовать сноса возведенного пристроя, поскольку в силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судебная практика показывает, что размещение на земельном участке, входящем в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома объектов без согласования с собственниками является незаконным.

Относительно размещения пристроя к многоквартирному дому на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, необходимо пояснить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Таким образом, для размещения пристроя на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, собственнику помещения необходимо заключить соответствующий договор с органом местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, многоквартирный дом находится в управлении управляющей организацией.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из приведенной нормы видно, что поскольку объем обязательств управляющей организации перед собственниками помещений исчерпывается содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и предоставлением им коммунальных услуг, возведение одним из собственников помещений пристроя к многоквартирному дому не нарушает само по себе каких-либо прав управляющей организации. Следовательно, не являясь собственником незаконно занятого земельного участка, управляющая организация не вправе требовать и признания возведения пристроя незаконным, в том числе в судебном порядке.


Удаление страницы

Вы уверены, что хотите удалить страницу "Разрешение на пристрой к многоквартирному дому"?