Договор с ресурсоснабжающими организациями при непосредственном управлении МКД


Вопрос:

При непосредственной форме управления МКД собственники самостоятельно решают об избрании обслуживающей организации по текущему обслуживанию общего имущества, однако могут не иметь данный договор. Согласно закону РФ кто является контролирующим органом? какие существуют виды ответственности за не заключение данного договора? каким образом ресурсоснабжающая организация как исполнитель коммунальной услуги может заключить договор на обслуживание и текущий ремонт ВДС? необходимо ли проводить собрания ОСС? или достаточно в рамках ФЗ заключить договор с каждым собственником? Прошу дать развернутый ответ со ссылками на ФЗ

 

Ответ:

При непосредственном способе управления многоквартирным домом органов, контролирующих заключение договора между собственником помещения и обслуживающей организацией нет.

Ответственность за незаключение договора между собственником помещения и обслуживающей организацией законодательством РФ не предусмотрена.

Для заключения договора с РСО необходимо проведение общего собрания.

1,2,3,4. Собственники помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) обязаны выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом либо управление управляющей организацией (ч.2 ст.161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)).

Основной особенностью непосредственного управления МКД является то, что собственники помещений в МКД осуществляют управление самостоятельно, без привлечения управляющих организаций и создания товарищества собственников жилья.

Собственники помещений в МКД самостоятельно не могут выполнять многие работы по содержанию и ремонту общего имущества и тем более самостоятельно снабжать коммунальными ресурсами МКД. В связи с этим при непосредственном управлении собственники имеют право заключать договоры (ч.1 ст.161 ЖК РФ):

- с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (с обслуживающими организациями);

- с лицами, обеспечивающими холодное и горячее водоснабжение и осуществляющими водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)(с ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО)).

Таким образом, при непосредственном управлении МКД собственники помещений имеют право заключить договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, но только на основании решений общего собрания указанных собственников. Стороной в таком договоре выступают все или большинство собственников помещений в МКД (ч.1 ст.164 ЖК РФ).

На общем собрании принимаются решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общедомовым имуществом.

Какие-либо иные организации не могут быть привлечены для решения таких вопросов.

На основании решения общего собрания от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч.3 ст.164 ЖК РФ).

Также стоит отметить, что собственники при непосредственном управлении обязаны раскрывать информацию об указанных договорах в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).

Обратите внимание, что договор с РСО заключается только на поставку коммунальных услуг, а договор на обслуживание и ремонт общедомового имущества заключается с обслуживающей организацией, выбранной на общем собрании.

Для заключения в письменной форме договора о поставке коммунальных услуг с РСО каждый собственник жилого помещения в МКД подает в РСО, по месту ее нахождения, по почте или иным согласованным с РСО способом подписанное собственником заявление о заключении договора в 2 экземплярах (п.25 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила).

Заявление должно содержать информацию (п. 25 Правил):

- фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон собственника;

- наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

- сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;

- меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные собственнику в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);

- срок действия договора;

- реквизиты акта об определении границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

К заявлению необходимо приложить (п. 25 Правил):

- документ, подтверждающий право собственности на помещение в МКД;

-документ, удостоверяющий личность физического лица - собственника помещения.

Договор с обслуживающей организацией на обслуживание и текущий ремонт общедомового имущества заключается аналогичным образом, только документы направляются по месту нахождения обслуживающей организации.

Стоит отметить, что заключить договор с обслуживающей организацией на обслуживание внутридомовых инженерных систем выгодно самим собственникам помещений в МКД.

Дело в том, что, поскольку при непосредственном управлении ответственность за содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем и всего общедомового имущества несут сами собственники, а не обслуживающая организация, обязать обслуживающую организацию исполнять свои обязанности надлежащим образом собственники могут только в рамках заключенного договора, а не привлекая надзорные органы.

Таким образом, при осуществлении непосредственного управления обслуживающие организации несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч.2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Следовательно, собственники всё же имеют право привлечь к гражданско-правовой ответственности обслуживающую организацию за нарушение условий договора. Спор между сторонами в таком случае будет решаться в судебном порядке (ст.309 Гражданского Кодекса Российской Федерации).


Удаление страницы

Вы уверены, что хотите удалить страницу "Договор с ресурсоснабжающими организациями при непосредственном управлении МКД"?