Заключение ресурсного договора с собственниками нежилого здания


Вопрос:

Нежилое здание реконструировалось, помещения в здании оформлены в собственность несколькими владельцами в разное время. Один из собственников заключил договор с ресурсоснабжающими организациями от своего лица. В договоре с водоканалом и газовой службой в качестве объектов снабжения указаны нежилые помещения только этого собственника, а не все здание целиком.

Другой собственник нежилых помещений в этом здании имеет намерение заключить прямой договор с ресурсоснабжающими организациями, однако, ресурсоснабжающие организации ему в этом отказывают.

Чем можно руководствоваться собственникам, настаивая на заключении отдельного договора водо-газо-снабжения с ресурсоснабжающими организациями?

Чем регулируется ситуация в части взаимоотношений собственников касательно общего имущества здания (устройств ввода воды, газа, счетчиков и прочей общей инженерной инфраструктуры), которым фактически и юридически распорядился один из них, какие варианты возможны, чтобы все собственники получили право влиять на договорные отношения со снабжающими организациями?

Есть ли какие-то технические нормы или ограничения, которые могли бы повлиять на ситуацию?

 

Ответ:

Исходя из норм гражданского законодательства договоры газоснабжения и водоснабжения являются публичными договорами и должны быть заключены с каждым, кто обратится с заявлением о заключении таких договоров.

Настаивая на заключении отдельных договоров, газо- и водоснабжения собственникам помещений в нежилом здании следует руководствоваться:

- Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ);

- Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162;

- Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";

- Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"

Отношения собственников помещений в нежилом здании регулируются по аналогии с нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, касающихся общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом нежилого здания, должны решаться на собрании собственников помещений.

Технические нормы, ограничивающие возможность заключения договоров газо- и водоснабжения с каждым из собственников помещений в здании, отсутствуют.

Основными условиями для заключения договора газо- и водоснабжения является наличие:

- технических условий для подключения здания и помещений к сетям газо- и водоснабжения;

- принимающего оборудования, присоединенного к сетям водо- и газоснабжения;

- приборов учета поставляемого ресурса.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, и соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления (ч.1 ст.539 ГК РФ).

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (ч.2 ст.539 ГК РФ).

Положения, касающиеся договора энергоснабжения, распространяются на договоры газо- и водоснабжения (ч. 3 ст. 539 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, договоры газоснабжения и водоснабжения должны быть заключены с каждым собственником помещений в здании, при наличии у них соответствующего принимающего оборудования, присоединенного к сетям ресурсоснабжения, и приборов учета такого ресурса.

Поставка газа проводится на основании договора между поставщиком и потребителем независимо от форм собственности в соответствии (ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"):

- ГК РФ;

- Правилами поставок газа, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162;

- Правилами пользования газом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.05.2002 N 317 (ст. 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации").

Для заключения договора поставки газа заявитель, имеющий намерение выступить покупателем по такому договору, вправе обратиться к поставщику с заявкой на приобретение газа (п. 5.1 Правила поставки газа, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162)).

Заявка на приобретение газа и приложенные к ней документы должны быть рассмотрены поставщиком в течение 30 дней с момента их поступления (п. 5.1 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162).

Согласие на заключение договора поставки газа должно быть направлено потребителю не позднее 30 дней с момента его получения (п. 11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.02.1998 N 162).

Согласно приведенных норм права, договор газоснабжения является публичным договором, который должен быть заключен с каждым, кто обратится с заявлением о заключении такого договора.

Таким образом, из содержания приведенных норм права следует, что газоснабжающая организация, при наличии необходимых условий, должна заключить договор с каждым обратившимся к ней потребителем, если у него имеется газопринимающее оборудование и приборы учета газа.

К договору водоснабжения применяются положения о договоре энергоснабжения, предусмотренные ст.ст.539-548 ГК РФ (ч. 2 ст.13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ))

Договор водоснабжения является публичным договором (ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ). Следовательно ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в заключении такого договора лицу обратившемуся с заявлением о его заключении( ч. 1 ст. 426 ГК РФ).

Из содержания вопроса следует, что договоры газо- и водоснабжения заключены на поставку ресурсов только в одно помещение.

Отказ ресурсоснабжающих организаций от заключения договоров снабжения с остальными собственниками помещений является незаконным, поскольку нарушает их права на получение коммунальных услуг и осуществление учета потребленных ресурсов в помещениях принадлежащих каждому из собственников (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ " Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Данные статьи определяют право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственнику помещения в нежилом здании, по аналогии с собственником помещения в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Собственникам помещений в нежилом здании также как и собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Главным условием для заключения договоров газо- и водоснабжение является наличие подключенного к сетям принимающего оборудования (газовых плит, кранов и т.д.), а так же наличие приборов учета воды и газа (ч.2 ст.539 ГК РФ).

Поскольку здание уже подключено к водопроводным и газовым сетям, получение технических условий для заключения договора не требуется.


Удаление страницы

Вы уверены, что хотите удалить страницу "Заключение ресурсного договора с собственниками нежилого здания"?