Что такое экспертиза неотделимых улучшений для суда?
Судебная экспертиза проводится по инициативе одной из сторон или на усмотрение суда. Такое исследование необходимо, когда судья не обладает специальными знаниями. Ему требуется помощь эксперта, чтобы разобраться в обстоятельствах, имеющих значение для конкретного дела.
Например, истец заявляет одну цену и подкрепляет ее экспертным заключением, а ответчик не согласен и предоставляет документ специалиста с противоположной позицией. Без специальных знаний невозможно понять, кто прав. Поэтому суд обязан назначить независимую экспертизу в соответствии с ч.1 ст. 79 ГПК РФ.
Экспертизу неотделимых улучшений часто проводят в спорах арендатора и арендодателя. Первый по прекращению договора аренды имеет право получить денежную компенсацию за неотделимые улучшения имущества. Поговорим об этом подробнее.
Полезно. Подробнее о взаимодействии заказчика и специалиста при проведении экспертизы неотделимых улучшений можно прочитать на странице https://expert-kollegia.ru/ekspertiza-neotdelimyh-uluchshenij/.
Что такое неотделимые улучшения?
Формулировка «неотделимые улучшения» встречается в ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса. В ней сказано, что арендатор может потребовать компенсацию с арендодателя за неотделимое улучшение имущества, когда закончится договор аренды. Также в ч. 3 ст. 623 ГК РФ уточняется, что оплаты не будет, если собственник не давал согласия на подобные работы.
Другими словами, если жилец снимал квартиру и с согласия владельца отремонтировал ее за свой счет, он может рассчитывать на часть расходов. Потребовать компенсацию арендатор может только на следующих условиях:
- прекращается договор аренды;
- оплачиваются только неотделимые улучшения имущества;
- возмещается часть расходов, а не вся сумма.
Арендатор долгое время жил в квартире и ремонтировал ее с согласия собственника. Он решил сменить жилье.
С собой гражданин забирает все приобретенное отделимое. Отделимое можно изъять без ущерба собственности, например, забрать из квартиры купленное кресло, стул, диван и т. д.
Неотделимое невозможно взять с собой без ухудшения недвижимости. К примеру, новую дверь, пластиковые окна, натяжные потолки не заберешь без демонтажных работ. Поэтому за них и предусмотрена компенсация. Однако за время проживания неотделимое имущество изнашивается и снижается в цене.
* Арендодатель может освободить себя от уплаты компенсации, если пропишет это в договоре аренды. Выглядит так:
Перечисленные примеры улучшений простые. На практике возникают более сложные ситуации. Например, раздел совместно нажитого имущества при разводе. Согласно ч.3 ст. 38 Семейного кодекса, если один из супругов получает имущество, которое больше его доли, он должен заплатить компенсацию другому. В том числе за неотделимые улучшения общего имущества. Тогда и требуется экспертиза, чтобы определить тип и стоимость приобретенной собственности.
Виды, сферы применения, методы
Судебная экспертиза улучшений имущества помогает суду понять, какие объекты в конкретном деле будут отделимыми и неотделимыми, а также определить их цену.
Вид улучшения определяется с помощью изучения документации, визуального осмотра и использования измерительных инструментов и приборов.
Чтобы понять стоимость неотделимых улучшений, применяется 2 подхода: оценка, строительная экспертиза. При оценке сравнивается рыночная стоимость до ремонта и после. Из большего вычитается меньшее и получается конечная цифра.
Для строительного исследования необходимо:
- установить факт проведения ремонтных работ;
- определить перечень строительных работ: устройство пола, стен, натяжных потолков, пластиковых окон и т. д;
- составить смету стоимости неотделимых улучшений.
После проведения экспертизы специалист составляет заключение, в котором описывается процесс, методы и результаты исследования. Эксперт обязан ответить на каждый вопрос, указанный в постановлении или определении суда. Составив заключение, специалист передает его заказчику. В нашем случае это суд.
Экспертиза неотделимых улучшений обычно проводится в судебных разбирательствах о разделе совместно нажитого имущества и о компенсации расходов арендатору. Рассмотрим каждый пример подробнее.
Компенсация арендатору
Возмещение расходов за капитальный ремонт возможно, только когда жилец проводил работы за свой счет, а собственник согласился с этим. Важно, чтобы в договоре не было прописано иное и он должен быть прекращен.
Арендатор офисного или жилого помещения спрашивает с владельца квартиры денежную компенсацию за модернизацию объекта. Однако собственник считает, что сумма должна быть меньше. Возникает спор, который решается в судебном порядке.
Далее назначается судебная экспертиза, по результатам которой эксперт составляет заключение о фактической стоимости и виде улучшений объекта исследования. По сути, арендодатель покупает собственность арендатора. Цена определяется с учетом текущего состояния объекта. Обычно она меньше, чем стоимость фактических расходов, поскольку вещи устаревают и дешевеют.
Раздел совместно нажитого имущества
Муж и жена сделали совместный ремонт квартиры. Отношения не сложились и они подали на развод. У бывших супругов осталась отремонтированная недвижимость, которая принадлежит одной из сторон. Но ремонт был проведен на общие средства, поэтому второй партнер требует денежной компенсации. Здесь и начинается спор.
Суд назначает экспертизу, чтобы определить стоимость и характер улучшенных объектов. Далее на объект исследования приезжает эксперт, который проводит строительную экспертизу недвижимости. По ее результатам составляется заключение, которое оценивается судом.
Особенности экспертизы
Согласно ст. 15 ФЗ № 135 оценщиком в экспертизе неотделимых улучшений может быть исключительно лицо, которое входит в состав саморегулируемой организации оценщиков.
Суд вправе самостоятельно выбирать конкретного специалиста. Процедура проходит в несколько этапов:
- Изучаются материалы и документы объекта исследования.
- Проводится визуальный осмотр и измерение фактических размеров в помещении, чтобы сравнить их с первоначальными характеристиками объекта.
- Исследуются и анализируются полученные при проверке результаты.
- Формируется экспертное заключение, которое отправляют в суд.
Документ состоит из 3 частей: вступительная, основная и резолютивная. В первой эксперт указывает информацию о себе и основание для проведения экспертизы для суда. Также подписывается согласие об ответственности за заведомо ложную оценку.
Во второй части специалист подробно рассказывает о ходе и методах исследования. В заключительном положении эксперт отвечает на каждый поставленный судом вопрос.